物业工作人员正在消防控制室检查消防安全设备
文 /欧志海(中国物业管理协会设施设备技术委员会副主任兼消防专业组组长)
随着城市化进程的加快，高层建筑如今越来越普遍。然而，高层建筑内部结构和周围环境都比较复杂，一旦发生火灾，很难对其进行快速有效地控制，从而给人们的生命财产安全带来巨大威胁。鉴于此，本文根据高层建筑消防安全难点进行分析，并针对物业服务企业提出几点应对建议。
高层建筑消防安全难点
如果要给高层建筑消防安全的难点排一个序，排在首位的肯定是逃生和救援困难。因为高层建筑的楼层比较多，且火灾发生时，电梯是不可使用的，只能通过走楼梯这一方式来进行疏散，楼梯容纳量有限必定会引发拥堵、踩踏事件，而来不及疏散的人员则有被烟火熏死或烧死的可能性，后果相当严重。
另外，现有的高层建筑有些已经超过了消防车辆及设备的防救火范畴，以至于达不到及时控制火势的目的，特别是消防水供给量及供水高度在达不到要求时，会延误灭火的恰当时机，给火灾扑救工作带来困难。并且，火灾发生时，在高层建筑的空间范围内会聚集大量的烟气和水蒸气，多种排烟设备的自动切断加大了通道内排烟的困难程度。据不完全统计，在高层建筑火灾中大约有70%～80%的人员死于烟气中毒所导致的窒息死亡。
除了以上两大难点外，对于民用住宅高层建筑，还有许多潜在的消防安全隐患。例如，在一些修建时间较长的小区，消防器材配备不全、丢失，或者长期瘫痪现象普遍，影响扑救或逃生；居民违规将电动自行车入户或在楼梯间、安全出口等公共区域停放、充电，以及充电场所缺乏火灾监测、扑救等措施，对消防安全造成潜在威胁；小区车位紧张或居民消防安全意识不足，导致消防通道被占用，发生火灾后消防车辆不能及时到达着火点，延误最佳救援时机；家用电器多，用电负荷大、违规使用大功率电器、违规私拉乱接电器线路、大功率电器与可燃物未保持安全距离等火灾隐患突出；有些居民为方便出入，将防火门随意敞开，一旦发生火灾，防火门不能及时阻止火势蔓延和烟气扩散，可能造成更大伤亡；随意将杂物或废弃物品堆放在阳台、楼梯口、通道等处，一不小心可能会成为火灾的助燃物，也会变成逃生的“绊脚石”。
物业管理应对方案
由于高层建筑的特殊性，在某种程度上增加了物业服务企业做好消防安全管理的难度。因此，在实际工作中，建议物业服务企业要坚持“预防为主、消防结合”的原则，做到以下几点。
保证逃生通道畅通无阻。消防通道畅通是火灾救援能否及时的关键点之一，因此，物业服务企业应采取工作清单式管理制度，严格要求任何个人与单位不得圈占、遮挡及占用消防车道、通道、安全出口等，在人员密集的地方门窗要能够打开，保证火灾发生时能够快速逃生，制定并严格遵循消防规定，必要时可申请与消防部门协作。
清查老旧高层建筑隐患。在一些老旧高层住宅小区，物业服务企业要聘请具有相应资质和经验的消防检测公司或消防风险评估专家，对老旧高层建筑火灾隐患进行详细的检测和风险评定，发现问题可向业主委员会和辖区消防监管部门进行汇报和请示，由业主委员会请有相应资质的设计单位制定整改方案并实施，达到《高层民用建筑消防安全管理规定》和其他消防法律法规的要求。另外，根据老旧高层建筑火灾发生比例较高的特点，笔者建议物业服务企业采取消防保险机制来规避风险，避免火灾发生时承担相应的责任。
强化日常消防检查维护。物业服务企业应实行逐级、逐岗签订《安全(消防)责任书》，实施安全考核制度，强化消防设施的日常检查和维护保养，及时发现并处理问题。例如，采取台账式管理制度，对消防设施进行定期检查和测试，确保其性能可靠、完好无损；对损坏、老化或失效的消防设施进行及时更换或修复，提高消防设施的完好率；利用智慧消防系统对消防车道、消防楼梯、疏散通道、安全出口等易被车辆和障碍物堵塞的地方进行监控并及时处置。
充分发挥技术优势。2021年8月1日实施的《高层民用建筑消防安全管理规定》要求，“高层民用建筑消防控制室应实行24时值班制度，每班应不少于2名值班人员。值班操作人员应当依法取得相应等级的消防行业特有工种职业资格证书”。然而，对于物业服务企业特别是中小企业而言，这项要求带来的经济成本压力却是相当大。因此，根据国家对高层建筑消防法规的要求，如果原高层建筑已建设有智慧消防系统的，可以与业主建议或商量，把智慧消防系统升级为消防控制室单人值班系统，充分发挥消防物联网与消防大数据技术的优势，降低自身的经营风险和成本开支。
合理利用消防保险机制。在国外通常的做法，是利用保险机制，让保险公司发挥督促责任人对火灾进行监督的优势，协助健全消防监督检查机制，减少高层建筑火灾隐患，提升建筑的火灾防控管理能力，减少火灾发生概率，同时也能分担建筑火灾的损失，并且降低政府和管理单位对建筑火灾损失的承担能力和赔偿压力。
加强与消防监督部门的联系。物业服务企业一方面要主动与消防部门加强联系，最好设置消防专班，积极邀请消防部门提供业务指导，从而减少违规现象的发生；另一方面，可以聘请消防部门定期为业主讲解用水用电等安全知识，针对消防设施使用操作组织教学，尤其是讲解灭火器与消火栓等重要消防器材的正确使用方法；最后，物业服务企业还应在项目内时常组织消防演练活动，以此增强人员消防安全意识，及时发现并消除消防通道堵塞或设备损坏等各类隐患。
全面排查电动自行车违规停放、充电问题。对现存的电动自行车停放充电场所，应按照国家相关规定或地方标准进行全面排查，如有达不到要求的，可参照如下工作指南予以整改。例如，按“五个一”(设置一套简易喷淋设施；配置一套独立式烟感报警装置；配备一套智能充电设施；安装一套视频监控系统，并纳入城市火灾风险预警管控中心预警监控；设置一个电动自行车火灾防范知识宣传栏)标准增设火灾防范设施，经费可从应急维修基金支出。如果“五个一”标准暂时做不到，最起码应立即把那些已改为电动自行车停放充电场所的架空层(底层)，在与上层或下层连接处增设防火分隔措施。例如，在架空层四周增设防火挑檐；封堵与架空层有烟囱效应的垂直管、井或其他建筑结构等，可在发生火灾时防止火势蔓延扩大，将损失控制在最小范围。
物业服务企业在设置电动自行车停放充电场所时，不能只考虑业主使用方便和经营收入需求，一定要按照消防法规和当地法规去执行，避免建设程序出现违法违规的问题。
综上所述，在高层建筑消防安全管理方面，物业服务企业制定应对方案需要从多个方面入手。只有这样，才能确保高层建筑在火灾发生时能够迅速应对，最大程度地保障业主的生命财产安全。
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